Cuando te planteas una hipoteca, no solo estás negociando el tipo de interés actual, sino también tu capacidad futura para negociar con tu propia deuda. Comprender cómo funciona la amortización anticipada es lo que te permite elegir el préstamo con las mejores condiciones, no solo las que parecen atractivas a simple vista. Es la diferencia entre ser un jugador de ajedrez, pensando varios movimientos por delante, y ser un jugador de damas, moviendo fichas sin más. En este juego, la amortización anticipada te da el control a futuro.
... es decir ...
En términos sencillos, la amortización anticipada es la opción de pagar una parte, o la totalidad, de tu hipoteca antes de la fecha de vencimiento acordada con el banco. Con ello no solo reduces el capital pendiente, sino también eliminas o reduces los intereses futuros que se calcularían sobre esa cantidad que estás amortizando. Es una ecuación tan elegante como un traje a medida: menos capital = menos intereses. Pero ojo porque el banco te puede guardar algún secreto en la letra pequeña de tu hipoteca para cuando quieras ejercitar tu derecho de amortización anticipada.
¿Qué es la Amortización Anticipada como truco clave para controlar tu hipoteca a futuro?
La amortización anticipada es tu derecho a pagar tu hipoteca antes del tiempo que habías fijado con el banco, ya sea de forma completa o parcialmente. La ley limita las comisiones que el banco puede cobrarte por hacerlo, y el banco te pedirá que digas si quieres amortizar reduciendo plazo de tu hipoteca o bajando la cuota mensual.
En el complejo y a veces enigmático mundo de las hipotecas, la amortización anticipada no es simplemente un concepto más; es, en esencia, tu arma secreta y tu plan de huida. Y, te lo aseguro, es algo que necesitas comprender a la perfección antes de firmar cualquier papel, no solo cuando ya tienes el dinero para hacerlo.
¿Por qué? Porque la mayoría de la gente se queda hipnotizada por el tipo de interés que les ofrece el banco. Un 2% de interés suena maravillosamente bajo, ¿verdad?, pero la verdadera historia se esconde en los pequeños detalles, en esas cláusulas que parecen escritas en latín arcaico. La amortización anticipada puede ser una de ellas.
Cómo ejercitar la amortización anticipada, dos opciones: Cuota vs. Plazo
Cuando tienes la suerte de tener ese dinero extra para amortizar, la ley te otorga el control total para decidir cómo aplicar ese capital. Tienes dos caminos, y la elección entre ellos es una decisión estratégica que debe alinearse con tus objetivos.
- Reducir el plazo de la hipoteca: Esta es la estrategia del purista, el que tiene un ojo puesto en el futuro y que prefiere la recompensa a largo plazo. Al amortizar así, tu cuota mensual se queda exactamente igual (sigues amortizando deuda al mismo ritmo que antes), pero la duración de tu préstamo se reduce, terminas antes de pagar que el periodo inicial que habías fijado con el banco. Es el camino más eficaz para ahorrar intereses a lo largo de la vida de tu hipoteca. Si te preguntas cuál es la jugada que haría un auténtico tiburón de las finanzas, sería esta porque los intereses que pagas lo haces siempre en función del tiempo … es el paso de éste lo que te hace pagar intereses, por lo que cuanto menos tiempo tengas en tu poder el dinero del banco, menos intereses pagarás, que en conclusión, son los que acabes pagando al final de la hipoteca (si tu casa te valió 200.000€, súmale todos los intereses que hayas ido pagando y verás la impresión).
- Reducir la cuota mensual: Esta es la estrategia del pragmático o del que va muy justo con sus ingresos para ir pagando la cuota actual, el que valora el presente y busca un respiro en su economía del día a día. Al amortizar así, el plazo de tu hipoteca se mantiene, pero tu cuota mensual se reduce. Si antes pagabas 800€, quizás ahora pagues 650€. Es una excelente manera de mejorar tu liquidez, dándote más capacidad para afrontar otros gastos o, simplemente, para permitirte un respiro que la vida, con sus facturas, te ha negado. Aquí es cierto que reduces la parte de amortización de deuda que venías haciendo anteriormente, pero seguirás teniendo hipoteca hasta donde dijiste en un principio.
La elección no es trivial; es una cuestión de si prefieres el ahorro a largo plazo o el desahogo a corto. Ambos son caminos válidos, pero solo uno te hará sentir un auténtico estratega de las finanzas. La clave está en saber que ambos existen y que, dependiendo de la oferta del banco y de tu propia situación, uno podría ser más ventajoso que otro en el futuro.
¡Cuidado con la comisión de amortización anticipada! La Ley te da un respiro.
Y aquí es donde el juego se pone interesante. El banco, en su infinita amabilidad (ejem), podría intentar cobrarte una comisión por esta «despedida anticipada». Esta se conoce como compensación por reembolso anticipado. Es la forma del banco de decir: «Ya que te vas, al menos déjame un detallito» y, en cierto modo, tiene razón, porque estás alterando el contrato que habíais firmado y, además, porque el banco tiene una previsión de pagos que le trastocas en ese momento y, puede tener una cierta pérdida financiera (por ejemplo, si los tipos de interés han bajado desde que firmaste tu hipoteca, dejará de recibirlos y con el dinero que le devuelvas, tendrá que volver a prestarlo a un tipo de interés inferior al que firmó contigo).
Pero no te alarmes. Gracias a la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI), esta potencial «mordida» está estrictamente regulada y aquí te lo explicamos de forma muy clara:
- Si tu hipoteca es a tipo de interés fijo:
- Si amortizas durante los 10 primeros años de tu hipoteca, la comisión máxima es de un 2% del capital devuelto.
- Pasados esos 10 años, el límite se reduce al 1,5%.
- El gran secreto (y aquí viene el toque de humor): La ley es tan astuta que, si el banco no puede demostrar con pelos y señales que ha sufrido pérdidas financieras por tu amortización, no puede cobrarte absolutamente nada. Es decir, si el banco te cobra por amortizar, tiene que demostrarlo, no por pura diversión.
- Si tu hipoteca es a tipo de interés variable:
- Aquí la ley es aún más generosa. Si amortizas en los 3 primeros años, la comisión máxima es de un 0,25%.
- Del tercer al quinto año, la comisión máxima baja a un 0,15%.
- ¿Y la mejor parte? ¡A partir del sexto año de la hipoteca, la comisión es del 0%! Sí, has leído bien: gratis. Es el momento de sacar el champán del todo.
Hay que recordar que con la rápida subida de tipos de interés desde 2022, el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, estableció la supresión de pago de comisiones por subrogación de hipoteca variable a fija, pero también por la amortización anticipada, parcial y total, de los préstamos a tipo variable, independientemente de cuándo se hubieran firmado. La norma establecía la duración hasta el 31 de diciembre de 2023 pero el Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre, lo prorrogó hasta 31 de diciembre de 2024.
Así que, ya sabes, la amortización anticipada no es un concepto aburrido. Es una estrategia poderosa para recuperar tu libertad financiera, y la ley está ahí para asegurarte de que nadie te ponga el pie encima.
Ejemplo de por qué es importante entenderlo bien ✍️
Imagina que estás en medio de tu hipoteca y te encuentras con la siguiente situación:
- Capital pendiente: 100.000 euros.
- Plazo restante: 10 años (120 cuotas).
- Tipo de interés fijo: 2,5%.
- Decides amortizar: 10.000 euros.
1. La situación inicial (si no amortizases nada anticipadamente): Tu cuota mensual original es de 942,70 €, que seguirás pagando así durante los 10 años restantes y acabar pagando un total de 13.124 € en intereses.
2. Si decides reducir el plazo: Amortizas anticipadamente 10.000 € para reducir plazo. Tu capital pendiente se queda en 90.000 €. Tu cuota mensual se mantiene en los 942,70 €, pero tu hipoteca terminará ¡¡15 meses antes!!. Intereses totales pagados: 9.967 €.
3. Si decides reducir la cuota: Amortizas anticipadamente 10.000 € para bajar cuota. Tu capital pendiente se queda en 90.000 €. El plazo sigue siendo de 10 años, pero tu cuota mensual baja a 848,43 €. Tendrás 94,27 € extra en tu bolsillo cada mes. Intereses totales pagados: 11.811 €.
Conclusión del ejemplo:
- Ahorro máximo en intereses (reduciendo plazo): 3.157 €. (13.124 € – 9.967 €).
- Ahorro en intereses (reduciendo cuota): 1.313 €. (13.124 € – 11.811 €).
Como puedes ver, en ambos casos ahorras intereses (claro, estás amortizando deuda que tenías con tu banco), pero la opción de reducir el plazo es, financieramente hablando, la que te hará ahorrar más intereses. Es la forma más rápida de escapar de la hipoteca y de maximizar el ahorro.
Como ves, la clave está en entender las reglas del juego. Y la regla de oro es que la amortización anticipada es un truco infalible para ganar en este juego.
¡Buena suerte en tu búsqueda de casa y de préstamo hipotecario!, pero si quieres reducir esa suerte, habla con un Intermediario de crédito Inmobiliario autorizado por el Banco de España.
Patrocinado por: