La pérdida financiera en una hipoteca es una compensación legal que tienes que pagar al banco cuando decides amortizar anticipadamente, siempre que no supere la comisión legal por amortización anticipada que, a estos efectos, ha fijado la Ley 5/2019, con el objetivo de proteger también al cliente y que pueda tomar la decisión de amortizar su hipoteca con mayor seguridad y confianza.
... es decir ...
Cuando te planteas amortizar anticipadamente una hipoteca —devolver al banco parte o todo del préstamo antes del plazo pactado— éste te puede exigir, si lo ha expresado en la escritura, una compensación por los intereses que tenía previsto percibir (sobre todo si en ese momento, los tipos de interés a los que pueda volver a firmar una nueva hipoteca son menores que los que había cuando la firmó contigo) y que ya no recibirá. Es la forma en la que el banco protege su rentabilidad si le devuelves el dinero antes de tiempo.
Qué es la pérdida financiera en una hipoteca
Cuando un cliente decide amortizar anticipadamente su hipoteca, ya sea devolviendo una parte del capital pendiente o cancelando el préstamo por completo, aparece un concepto fundamental: la pérdida financiera en una hipoteca. Este término genera muchas dudas porque suele confundirse con la comisión por amortización anticipada. Aunque están relacionados, no son lo mismo. La comisión marca el límite máximo que el banco podría cobrar según la ley, mientras que la pérdida financiera es el cálculo económico real de lo que la entidad deja de ganar cuando se devuelve el dinero antes del plazo pactado. Es más, si ésta fuera inferior, debería ser lo que cobrase el banco por ello.
¿Qué significa la pérdida financiera para el banco?
El banco, al conceder un préstamo hipotecario, espera recibir una determinada rentabilidad en forma de intereses durante todos los años del contrato. Si el cliente devuelve antes el dinero, esa previsión de ingresos se rompe. La pérdida financiera refleja exactamente esa diferencia: lo que el banco esperaba ganar frente a lo que finalmente obtiene al recuperar el capital antes de tiempo.
Esta circunstancia tiene mayor implicación cuando los tipos de interés han bajado, es decir, imagina que tu hipoteca está al 3,5%, te quedaban 10 años por pagarla y en estos momentos los tipos están al 2%. Si amortizas tu hipoteca, el banco recupera el dinero de tu préstamo hipotecario (que lo tenía «invertido» en tu hipoteca al 3,5% los próximos 10 años) y ahora lo tiene que volver a prestar al 2% (durante una media de 25 años) … esa pérdida es evidente, pero ojo, porque si la situación es la contraria (firmaste tu hipoteca al 2% y ahora los tipos están al 3,5%), la pérdida financiera ya no es justificable.
¿Cómo se calcula la pérdida financiera?
La pérdida financiera de una hipoteca se calcula sobre la diferencia entre:
Capital Pendiente (lo que se amortiza) – Valor presente de mercado de ese capital
El valor presente en mercado del préstamo que queda pendiente es un término de matemática financiera que trata de expresar la suma del valor actual a día de hoy de todas las cuotas pendientes por pagar (hasta la próxima revisión del tipo de interés en hipotecas variables y del préstamo pendiente entonces si no se produjese la amortización anticipada).
En resumen, el banco trata de calcular cuánto valen hoy los pagos que ibas a hacer en el futuro. Como el dinero que pagarías en las futuras cuotas de tu préstamo tienen intereses incorporados, se hace un cálculo para “traer al presente” esas cantidades futuras y quitarle la parte de intereses por el paso del tiempo que ya no va a pasar, por lo que esas cantidades serán menores a día de hoy.
El interés que se usa para traer al presente esas cuotas futuras es el que se haya fijado en el contrato de préstamo hipotecario de entre los que fije el Ministerio de Economía, aplicable al plazo restante hasta la siguiente revisión del tipo de interés en los préstamos variables. No obstante, el Banco de España recomienda el uso del vigente en mercado de Swaps de Tipos de Interés para dicho plazo (Circular del Banco de España 5/2012).
Por ello, este cálculo es dinámico. Si los tipos de interés de mercado han bajado desde que se firmó la hipoteca, la pérdida será mayor porque el banco podría volver a prestar ese dinero en condiciones menos rentables. Si, por el contrario, los tipos han subido, la pérdida puede ser mínima o incluso inexistente, porque la entidad podría reinvertir ese dinero a un interés más alto.
Límites legales a la perdida financiera
La Ley 5/2019, de Contratos de Crédito Inmobiliario establece unos límites claros para proteger al cliente. Aunque la pérdida financiera real pueda ser alta, el banco no podrá cobrar nunca más allá de esos topes:
- En hipotecas a tipo fijo, hasta los diez primeros años el máximo es del 2% del capital reembolsado, y a partir del año 11 el máximo es del 1,5%.
- En hipotecas a tipo variable, un 0,25% durante los tres primeros años, un 0,15% hasta el quinto años y, a partir de entonces nada más, no hay posibilidad de cobrar nada porque al haber ido actualizando los tipos de interés con las actualizaciones de cuotas, la pérdida es menor.
Esto significa que, en la práctica, el importe a pagar por el cliente será siempre la cifra menor entre la pérdida financiera real calculada por la entidad y el porcentaje máximo que fija la ley.
¿Por qué se aplica la pérdida financiera en una hipoteca?
La lógica detrás de este concepto es sencilla: el cliente se beneficia al ahorrar intereses futuros, pero el banco pierde la rentabilidad esperada. La compensación por pérdida financiera intenta equilibrar esta situación, aunque siempre dentro de los límites que establece la normativa para evitar abusos.
De esta manera, el consumidor puede amortizar anticipadamente con cierta libertad y seguridad jurídica, sabiendo que nunca pagará más de lo que realmente ha perdido el banco, ni más de lo que permite la ley.
Ejemplo de pérdida financiera en una hipoteca ✍️
Para entenderlo mejor, veamos un caso práctico con números:
- Hipoteca inicial: 100.000 €
- Plazo: 20 años
- Interés fijo: 2,5 %
- Capital pendiente en el año 8: 80.000 €
- Tipos de mercado en ese momento: 1,5 %
Cálculo paso a paso:
- El banco analiza el capital pendiente (80.000 €).
- Lo trae a día de hoy, al tipo de interés de mercado actual (1,5 %) para calcular su valor presente.
- Ese valor presente resulta ser 78.500 € (si el tipo de interés de mercado fuera mayor que el de la hipoteca, este valor podría ser superior al capital pendiente y no haber pérdida financiera).
- La diferencia con el capital pendiente (80.000 €) es de 1.500 €.
- Esa diferencia es la pérdida financiera real del banco.
- Ahora se compara con el límite legal. Como el cliente cancela en el año 8 de un préstamo a tipo fijo, el máximo permitido es del 2% sobre 80.000 €, es decir, 1.600 €.
- El banco solo puede cobrar 1.500 €, porque es la pérdida real y está por debajo del límite legal.
La pérdida financiera en una hipoteca no es una penalización arbitraria, sino un cálculo financiero objetivo que depende del capital pendiente, del tiempo restante y de la evolución de los tipos de interés del mercado. La comisión por amortización anticipada es únicamente el techo legal máximo a cobrar por el banco.
Por eso, antes de decidir si compensa amortizar anticipadamente, es recomendable pedir a la entidad una simulación de la pérdida financiera y comparar el coste con el ahorro de intereses que se obtiene. Solo así se puede tomar una decisión informada y realmente beneficiosa para la economía del cliente. Un asesor hipotecario te puede aportar mucha claridad en este punto.
¡Buena suerte en tu búsqueda de casa y de préstamo hipotecario!, pero si quieres reducir esa suerte, habla con un Intermediario de crédito Inmobiliario autorizado por el Banco de España.
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