La capacidad de endeudamiento o, como mejor se conoce en el vocabulario bancario, la tasa de esfuerzo, es el porcentaje de tus ingresos netos que pueden destinarse al pago de deudas, con sus intereses, sin que ello ponga en peligro tu propia solvencia o la de tu familia. Se trata de la parte de tus ingresos netos mensuales que destinas a pagar todas tus deudas.
... es decir ...
Este concepto es, en esencia, una medida de tu salud financiera. No es una cifra arbitraria, sino un indicador vital que el banco utiliza para determinar si eres un candidato viable para una hipoteca. Si tu tasa de esfuerzo sobrepasa el umbral saludable, el banco interpretará que estás acercándote mucho a los niveles de insolvencia y, como es lógico, ningún banco quiere financiar algo en peligro.
Qué importancia tiene la capacidad de endeudamiento al pedir una hipoteca
Cuando vas a pedir una hipoteca, el banco trata de ver si con esta nueva deuda (la más grande posiblemente de tu vida), vas a ser capaz no solo de devolverla sino de poder acometer el resto de deudas que tengas (si las tienes), así como los gastos de tu vida cotidiana, e incluso tener una ligera capacidad de ahorro, si es posible.
Por eso estamos ante uno de los indicadores más importantes que evalúa el departamento de riesgos de tu banco para concederte una hipoteca. Te pedirán mucha información financiera personal, que introducirán en sus modelos para el cálculo de este porcentaje. En función del resultado, se verá si el pago de tus deudas se come más de lo recomendable de tus ingresos. En caso de estar por encima, es más que probable que o te denieguen la hipoteca, o te pidan más garantías como por ejemplo, un avalista.
¿Cómo se calcula la tasa de esfuerzo o la capacidad de pago?
La matemática detrás de tu hipoteca
El cálculo de la tasa de esfuerzo es sorprendentemente sencillo, aunque los elementos que lo componen requieren una atención minuciosa. Para calcularlo, el banco considera dos variables principales:
- Ingresos netos mensuales: Esta cifra se obtiene sumando los salarios (o ingresos de la actividad profesional, si eres autónomo) de todos los miembros de la unidad familiar, después de haber restado impuestos y cotizaciones a la Seguridad Social. No se tienen en cuenta las pagas extra, los bonus o cualquier ingreso extraordinario, ya que no son constantes en el tiempo. El banco necesita una cifra que sea lo más estable posible, aunque esto dependerá de cada banco.
- Cuotas de deudas mensuales: Aquí se incluyen todas las obligaciones financieras que tengas en ese momento, como:
- La cuota de la nueva hipoteca que estás solicitando.
- Otros préstamos personales que tengas (coche, un viaje, estudios o una reforma).
- Créditos al consumo (la financiación de un televisor o un móvil).
- Cuotas de tarjetas de crédito, aunque solo se suele tener en cuenta el pago mínimo o una media de los últimos meses.
- Cualquier otra deuda que figure en tu historial de crédito.
La fórmula es: (Total de cuotas de deuda mensuales / Total de ingresos netos mensuales) x 100. El resultado es el porcentaje de tus ingresos que se va en deudas.
¿Por qué se usa la tasa de esfuerzo o la capacidad de pago?
Esta medida no es un capricho de los bancos; tiene un respaldo económico y supervisor muy claro.
- Desde el punto de vista económico: La tasa de esfuerzo se basa en la premisa de que una familia o persona necesita, como mínimo, un porcentaje de sus ingresos para cubrir sus gastos básicos (alimentación, ropa, transporte, facturas) y, con suerte, poder ahorrar algo. Dejar menos de ese porcentaje para vivir es un deporte de riesgo que, por estadística, acaba mal. Un banco solvente y con criterios de prudencia en su negocio, no quiere ponerte en esa situación.
- Desde el lado del supervisor: El Banco de España, en su papel de regulador, establece recomendaciones prudenciales que los bancos deben seguir. Aunque no es una ley con un castigo directo, el Banco de España es muy claro al indicar que la tasa de esfuerzo total no debería sobrepasar el 40% de los ingresos netos mensuales. ¿Lo curioso?, que los bancos, en un intento de ser aún más precavidos y proteger su balance, sobre todo a raiz de los sucedido en la crisis financiera de 2.008, han bajado este límite aún más. En la mayoría de los casos, la cifra mágica que esperan no superar es el 35%, o incluso menos. Solo en casos de perfiles financieros muy sólidos (por ejemplo, una hipoteca para un funcionario) se podría estirar hasta ese 40%.
En resumen, esta medida se instaura para proteger tanto al deudor de una situación de insolvencia como al banco de un impago. Es un «todos ganan», o al menos, un «todos pierden menos».
¿Qué sucede si me paso de la tasa de esfuerzo o mi capacidad de endeudamiento es muy alta?
Pues que lo más probable es que ningún banco te conceda una hipoteca, salvo que vea la operación muy interesante y te pida entonces que un avalista cubra, con su garantía personal, el riesgo de que en algún momento, por cualquier circunstancia sobrevenida, y dado que estás al límite de lo que la costumbre bancaria reconoce como saludable, te veas imposibilitado a pagar tus deudas sin atender previamente a tus gastos básicos. Pero en este caso, estás metiendo a alguien a responder por tu préstamo, con las repercusiones que tiene un avalista.
Ejemplo de cálculo de la tasa de esfuerzo ✍️
Vamos a poner un ejemplo claro para que la teoría cobre vida:
- Ingresos netos mensuales de la familia: 3.000 €.
- Deudas existentes:
- Préstamo del coche: 200 €/mes.
- Préstamo para estudios: 100 €/mes.
- Tarjeta de crédito (pago mínimo): 50 €/mes.
- Nueva hipoteca que quieren solicitar: 900 €/mes (cuota estimada).
Cálculo de la tasa de esfuerzo (o capacidad de endeudamiento):
- Suma de las deudas mensuales:
- Deudas existentes: 200 € + 100 € + 50 € = 350 €
- Total de deudas: 350 € + 900 € (nueva hipoteca) = 1.250 €
- Cálculo del porcentaje:
- (1.250 € / 3.000 €) x 100 = 41,6%
Análisis del resultado:
En este ejemplo, la tasa de esfuerzo del 41,6% supera el límite del 35% que la mayoría de los bancos usan como umbral. Aunque se queda muy cerca del 40% que sugiere el Banco de España, es muy probable que el banco rechace esta solicitud de hipoteca. O, como mucho, te ofrecerá una cantidad de hipoteca menor para que la cuota baje y la tasa de esfuerzo se ajuste a sus criterios.
El mensaje es claro: antes de buscar la casa de tus sueños, asegúrate de que tus finanzas cumplen con las reglas del juego, lo puedes hacer con alguna calculadora financiera de hipotecas. Y la regla principal es que, para poder vivir dignamente y dormir tranquilo, necesitas disponer de al menos el 60%-65% de tus ingresos netos mensuales para tus gastos básicos.
¡Buena suerte en tu búsqueda de casa y de préstamo hipotecario!, pero si quieres reducir esa suerte, habla con un Intermediario de crédito Inmobiliario autorizado por el Banco de España.
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